【図解】不動産相続のすべてがわかる!分割方法から手続きまで解説

不動産相続

不動産 相続手続き

不動産を相続することになったけど、どのような手順で手続きを進めたらいいの
不動産の相続ってトラブルになりやすいと聞いたけど、どうして?実際はどうなの?

一連の遺産相続手続きの中でも不動産の手続きはわかりにくく、物件によっては金銭価値も高いため、トラブルにもつながりやすいという特徴があります。

また、少しでも不動産の相続についての知識を身につけておいた方が、実際に手続きをする際も圧倒的にスムーズです。

今回の記事では、不動産の相続手続きの

  1. 不動産を相続するための3つの事前準備
  2. 不動産を相続する4つの方法
  3. 不動産の相続に必要な8つの書類
  4. 不動産の相続手続きの流れ
  5. 不動産相続において注意すべき事例

の5つについて詳しく解説していきます。

複雑な不動産の相続手続きで悩まないために、ぜひこちらの記事をご参照ください。

本記事は下記の流れで解説していきます。

不動産の相続手続きについて

1.不動産の相続手続きの基礎知識【※名義変更が義務化されます】

「不動産の相続手続き」とは、相続によって不動産を取得(相続)した人に名義を変更することです。

正確には「相続による所有権転移登記」と言います。
(簡易的に「名義変更」「相続登記」と呼ぶことがあります。)

不動産の相続手続きは、法務局で行います。
相続する人(名義人になる人)が必要書類を持って、手続きに行きます。

また、これから解説する不動産の相続手続きは、令和6年(2024年)4月以降に義務化される予定です
(※それ以前に相続した不動産であっても、まだ名義変更をしていない不動産については義務化の対象になります。)

相続手続きをしない場合は罰則が課せられる予定のため、不動産を相続する場合は早い段階で名義変更をするようにしましょう。

なお、罰則のあるなしに関わらず、不動産の名義変更をしないまま放置することにメリットは一切ありません。具体的には

  • 亡くなった人の名義のままだと不動産の売却ができない
  • 日が経つほど相続関係が複雑になる可能性がある
  • 長期間が過ぎると、必要書類を収集できなくなるかもしれない

などの支障が出てしまいます。

ただでさえ煩雑な不動産の相続手続きですが、今からでも手続きが進められるよう、これから順に解説していきます。

2.不動産を相続するための3つの事前準備

亡くなった人から不動産を相続することになった場合、実際に法務局へ行く前に、まず以下の3つのことを確認しましょう。

  1. 遺言書の有無を確認する
  2. 相続人を特定する
  3. 誰が不動産を相続するのかを決める(遺産分割協議)

そのうえで、不動産を相続することになった人が不動産の名義変更をしに行きます。

流れに沿ってそれぞれ解説していきます。

2-1.遺言書の有無を確認する

まず、亡くなった人(被相続人)が遺言書を遺しているかどうかを確認しましょう

なぜなら、遺言書がある場合、ない場合で手続きが変わってくるためです。

遺言書が

  • ある場合→遺産分割協議が不要、必要書類も少ない
  • ない場合→相続人全員による遺産分割協議が必要、必要書類も多い

 

補足になりますが、遺言書には主に2種類あります。
以下を参考に、探してみましょう。

❶公正証書遺言書
生前に公証人と一緒に作成したもので、封筒に「○○公証役場」などと書いてあることが一般的です。
原本を公証役場で保管してあるため、自宅等で見当たらない場合は、全国の公証役場の窓口で検索することも可能です。
(※相続人が必要書類を揃えて公証役場まで行く必要があります。)
なお、公正証書の場合は家庭裁判所での検認手続きは不要です。

❷自筆証書遺言書
全文を自分が手書きした遺言書です。
本人が自宅等に保管、または法務局で保管(※注)してあります。
自宅の場合は、机の引き出しや金庫、仏壇、貸金庫などを探してみるとよいでしょう。
自筆証書遺言書を見つけた場合は、家庭裁判所で検認の手続きをする必要があります
検認について詳しくは「遺言書を見つけたらまず検認!必要書類と手続きの流れをイラストで解説」の記事をご参照ください。

(※注)「自筆証書遺言書保管制度」
詳しくは法務省のホームページ「自筆証書遺言書保管制度|04 相続人等の手続」をご参照ください。
なお、この制度を利用している場合、自筆の遺言書であっても家庭裁判所での検認手続きは不要です。

 

そもそも遺言書があるかどうか、公正証書遺言なのか自筆証書遺言なのか、どこに保管されているかわからない場合は

  1. 遺品の中から探す
  2. 公証役場の遺言検索を利用する
  3. 法務局で保管しているか確認する

このような順番で探すとよいでしょう。

2-2.相続人を特定する

※遺言書がない場合の不動産の手続きの流れです。

遺言書では、「その不動産をだれが取得するのか」が書かれてある場合がほとんどですが、遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議をする必要があります

そのために、まずは戸籍を取得し、相続人を特定します

必要なのは、亡くなった人(被相続人)の出生から死亡までのすべての戸籍です。被相続人の戸籍を全て取得することで、誰が法律上の相続人になるのかがわかります。

戸籍の収集について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧下さい。
【戸籍謄本まるわかり】相続手続きに必要な戸籍をケース別に徹底解説

2-3.誰が不動産を相続するのかを決める(遺産分割協議)

※遺言書がない場合の不動産の手続きの流れです。

相続人が特定できると、次は誰が不動産を取得するのかを決めます

不動産に限らず、被相続人の財産について「誰が」「何を」「どれくらい」取得するかを話し合うことを遺産分割協議と言います
(詳しい分割方法については3で解説します。)

遺産分割協議は相続人全員で行い、全員が納得(合意)する必要があります。

相続人全員での遺産分割協議が完了して不動産を取得する相続人が決まると、その合意の証明として遺産分割協議書を作成します。
(相続人全員の署名と実印の押印が必要です)

その遺産分割協議書は不動産の名義変更にも必要になる書類であるため、不動産の表示や文言など正確に記載するよう気を付けて作成しましょう。

※遺産分割協議書の作成は、行政書士や司法書士などの専門家に作成してもらうこともできます。

遺産分割協議書

2-4.不動産の名義変更をする

不動産を取得する相続人が決まると、いよいよ不動産の名義変更の手続きです。

不動産の名義変更の手順は、5で解説します。

よりスムーズに名義変更をするためにも、事前に必要書類や手続き方法を把握しておきましょう。

3.不動産を相続する4つの方法

不動産の相続における需要なポイント、それは預貯金のように単純に分割ができないということです。

1つの土地を1人が相続するなら簡単ですが、1つの土地を2人で分ける場合はどうでしょうか?
例えば真ん中に線を引いて分けるような、そんな単純な方法で決めることはできません。

この章では不動産の相続について、4つの分割方法を解説していきます。

相続方法概要
現物分割ひとつの不動産を、相続人1人が単独で相続する
代償分割不動産を相続した相続人が、他の相続人に代償金を支払う
換価分割不動産を売却して、売却した代金を分ける
共有名義ひとつの不動産を複数の相続人で相続する

それぞれの分割方法の特徴を理解して、状況に合わせて適した遺産分割方法を選びましょう。

イラストを用いて詳しく解説していきます。

3-1.現物分割

現物分割

現物分割とは、ひとつの不動産を1人の相続人だけで相続するという、最もシンプルな相続方法です

【現物分割が選ばれるケース】

  • 故人と同居してた人がそのまま引き継ぐ場合
    配偶者や子供など、故人と同居していた人がその不動産に今後も住み続けるときに選ばれます。
  • 不動産以外にも財産がある場合
    不動産以外に預金や株などの相続財産があり、一人が不動産を相続しても他の相続人が納得できるときに選ばれます。

 

また、土地を分筆(1つの土地を複数に分けること)して、分けた後の不動産をそれぞれ相続人が相続する場合もあります。
ただし分筆するにも、土地を測量したり、登記手続きが必要になったりと手続きが複雑になります。

3-2.代償分割

代償分割

代償分割とは、ひとつの不動産を1人の相続人だけで相続する代わりに、他の相続人に金銭(代償金)を支払う相続方法です

【代償分割が選ばれるケース】

  • 不動産以外の財産は少ないが、相続財産の総額を平等に分割したい場合
    現預金などの相続財産が少なく、土地や建物などの不動産が相続財産の割合の多くを占めるとき等に選ばれます。ただし、不動産を相続する人が相応の金銭を支払えるかがポイントになります。

 

複数の相続人が財産を公平に相続するために、不動産を相続した人が自身の金銭を支払って調整します。

代償分割は、不動産を相続したい相続人と相続額を公平にしたい他の相続人の両者が納得して遺産相続できる方法ですが、不動産を相続する人に資金がないと難しい方法です。

ただ、この「公平」というのも相続人全員での納得(合意)があれば良いので、代償金をいくらにするかという点で合意に至れば利用することは可能です。

3-3.換価分割

換価分割

換価分割とは、相続する不動産を売却して、売却金額を相続人で分割する方法です

【換価分割が選ばれるケース】

  • 不動産に住む人がおらず、売却したお金で分割したい場合
    その家に住む相続人がおらず、また不動産の所有を希望する相続人もいないとき等に選ばれます。

 

換価分割を選択すると、不動産を手元に残すことはできませんが、売却した代金を相続人で均等に分配できるメリットがあります。
(売却後はお金になりますので、1円単位で調整することも可能になります)

なお、売却した金額によっては税金(譲渡所得税)が課せられる可能性があるため、売却の際にかかる手数料、売却した後の税金なども考慮して選択するようにしましょう。

3-4.共有名義

共有名義

共有相続とは、複数の相続人でひとつの不動産を”共有”で相続する方法です

【共有名義が選ばれるケース】

  • 現物分割、換価分割、代償分割のいずれも難しい場合
    複数ある分割方法の中で共有名義を敢えて選ぶ人は少なく、どの分割方法も適さない場合に選ばれやすいです。

 

不動産を共有名義にすることは、一見、公平に相続できる方法のように思われますが、相続した不動産を将来的に活用(売却・賃貸など)する際に、共有者全員の同意が原則必要になり、どちらかというとデメリットが多い相続方法でもあります。

【不動産を共有にするデメリット】

  • 不動産を売却する際に、共有者全員の同意がいる
  • 共有者が亡くなったときに、その亡くなった共有者の相続人に共有する権利が移るため、共有状態が複雑になる

共有者全員の仲が良ければ問題ないかもしれませんが、一人でも足並みがそろわないと、不動産の売却等ができなくなるため、共有相続をする際はよく考えて選択するようにしましょう。

4.不動産の相続に必要な8つの書類

不動産の名義変更をするためには、下記の書類が必要です。
※遺言書が無く、相続人が複数いる場合でご紹介しています。

被相続人(亡くなった人)の書類取得場所
出生から死亡までの全ての戸籍
(戸籍謄本・除籍謄本・改正原戸籍)
本籍地の役所
住民票の除票(本籍地の記載あり)
または、戸籍の附票
住所地の役所
相続人の書類取得場所
相続人全員の戸籍
(被相続人が亡くなった日以降のもの)
本籍地の役所
相続人全員の印鑑証明書住所地の役所
手続きの書類取得場所
所有権移転登記申請書(相続)法務局
不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)法務局
不動産の固定資産税評価証明書不動産のある住所地を管轄する役所
遺産分割協議書自身で作成

不動産の相続手続きをするために法務局に行った際に提出する書類は、

  • ①~④の戸籍、印鑑証明書(還付してほしい場合は写しが必要)
  • ⑤所有権移転登記申請書(相続)
  • ⑦不動産の固定資産税評価証明書(※添付は必須ではありませんが、法務局から提出を求められることがあります)
  • ⑧遺産分割協議書(実印押印)(還付してほしい場合は写しが必要)

です。

⑤所有権移転登記申請書(相続)
法務局のHPよりダウンロードが可能ですので、以下より該当する申請書をダウンロードして提出の準備をしましょう。

17)所有権移転登記申請書(相続・公正証書遺言)
18)所有権移転登記申請書(相続・自筆証書遺言)
19)所有権移転登記申請書(相続・法定相続)
20)所有権移転登記申請書(相続・遺産分割)←遺言書がない、ほとんどの場合はこちら
21)所有権移転登記申請書(相続・遺産分割)(数次相続)

⑥不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)
⑤登記申請書を記入するために必要になります。
(申請時の添付書類ではありませんが、申請書を記載するにあたって確認が必要になります)
どこの法務局の窓口でも取得できますが、インターネットから取得することも可能です。
詳しくは、登記事項証明書を取得したい方|法務局をご確認ください。

⑦不動産の固定資産税評価証明書
登録免許税の計算をする上で必要になります。
計算に不安な方は、事前に法務局などで確認しましょう。
次章で詳しく解説します)

なお、「亡くなった人が、不動産を取得してから住所地が変わったのに住所変更の登記をしていなかった」など、不動産の登記内容と現況に相違がある場合は、さらに必要書類が増えることもあります。

そういった点も踏まえて、早めに不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)を取得し、亡くなった人の登記状況を確認するようにしましょう。

不動産の相続手続きの専門家は司法書士になります。
必要書類や記入方法、登録免許税の計算など、不明点は司法書士に相談するとよいでしょう。

5.不動産の相続手続きの流れ

不動産を取得する人が決まり、必要書類を揃えたら、法務局で不動産の相続手続き(名義変更)をします。

手続き当日の流れを見ていきましょう。

5-1.法務局に「登記申請書」を提出する

4章で紹介した書類を揃えたら、「所有権移転登記申請書」とその他書類を法務局に提出します。
どこの法務局でもよいわけではなく、その不動産の所在地を管轄している法務局に提出します。
管轄がわからない場合は法務局の管轄一覧(法務局のHP)で確認しましょう。

また、直接法務局に出向いて手続をするのが一般的ですが、近年では郵送申請やオンライン申請も受け付けています。
登記・供託オンライン申請システム

しかし、最初の登録などが煩雑な為、一度きりの手続きであれば直接持ち込みや郵送などの方法を検討されることをお勧めします。

登記申請書

5-2.「登録免許税」を支払う

不動産の名義変更には、登録免許税という税金がかかります。
その金額は、下記のとおり計算をします。

不動産の固定資産評価額×1000分の4

(例)1,000万円の不動産なら、登録免許税は4万円となります。(1,000万円×0.004=4万円)   

登録免許税の納付方法は、原則として現金納付となります。
銀行などの金融機関等の窓口で納付し、その際に発行される領収書を申請書に貼付して提出することになります。

他には、収入印紙を申請書に貼付して納付することもできます。
法務局内に印紙売り場が設置されていることもあるため、実務上は書類の提出の際に収入印紙を購入して納付することが多いです。

6.不動産の相続手続きにおいて注意すべき事例

不動産の相続手続きは、手続きを進めていく中で、様々な想定外のことが起きる可能性があります。

実際にあった事案をご紹介しますので、ご自身の手続きの際に同じ失敗をしないためにも、ぜひご参照ください。

  1. 遺言書が無効とされ、遺言書通りに相続ができない
  2. 登記申請後に、他にも不動産があることがわかった
  3. 不動産が亡くなった人(被相続人)の名義ではなかった

6-1.遺言書が無効とされ、遺言書通りに相続ができない

たとえ遺言書があっても不動産の相続手続きができないケースがあります

この事例は、特に自筆で書かれた「自筆証書遺言」で起こりやすいケースです。

自筆証書遺言は、遺言書として有効となるための外的要件があり、署名漏れ、日付漏れ等により「無効」と判断され、不動産や銀行の相続手続きが遺言書通りにできないことがあります。

また、記載されている不動産の記載が曖昧で、どの不動産かを特定ができないような遺言書も相続手続きで使えない場合があります。

遺言書が無効であるときは、遺言書はないものとして、相続人全員で遺産分割協議をすることになります

※遺言書を作成する際は、司法書士、行政書士、弁護士などの専門家に相談しながら作成することをお勧めします!

6-2.登記申請後に、他にも不動産があることがわかった

無事に不動産の相続手続き(名義変更)を終えたものの、その後、他にも名義変更が必要な不動産が見つかことがあります

一戸建ての場合、土地と建物それぞれの名義変更が必要になります。
(これはご存知の方も多いと思います)

それ以外にも、場所によっては家の目の前の道路も亡くなった人の名義になっていたり、近所の人たちと共有になっている(つまり一部の権利を持っている)ケースもあります。

また、少し離れたところに田畑があったり、代々引き継いだ山林があるかもしれません。

それを見逃し、名義変更が漏れていた場合は、その不動産について”改めて”遺産分割協議をする必要があります

手続き漏れを防ぐためには、不動産の相続手続きをする前に

  • 固定資産税・都市計画税の納税通知書:毎年56月に不動産の納税義務者に対して役所から送付される固定資産税額などが記載された書類
  • 名寄帳:市区町村が作成している固定資産税課税台帳を所有者ごとにまとめた書類

を確認するようにしましょう。

それでも不明なときは、不動産の所在地にある役所で確認してみるよいでしょう。

6-3.不動産が亡くなった人(被相続人)の名義ではなかった

登記申請に際し、不動産の登記簿謄本(4章の必要書類⑥)を確認すると、不動産の名義人が今回亡くなった人ではなかった、ということがあり得ます。
(父の名義だと思っていた土地が祖父の名義だった場合など)

この場合、今回亡くなった人の名義でないため、戸籍などで特定した「今回亡くなった人の相続人」だけで手続きができない可能性があります。

例えば、土地が父ではなく祖父の名義だった場合、父の相続人ではなく祖父の相続人全員で相続手続きをする必要があります。

つまり、不動産の登記上の所有者(名義人)の相続人全員で遺産分割協議をする必要があるということです。
(かなり例外的ではありますが、名義人の死亡が何十年も前で、家督制度の時代であれば遺産分割協議は不要です。)

そのため、まずは亡くなった人の不動産の登記簿謄本を取得し、実際の名義が誰になっているかを最初に確認するようにしましょう。

7.まとめ

この記事では、不動産の相続手続きについて解説してきました。

不動産の相続手続きは、その不動産の所在地を管轄している法務局で行います。

「登記申請書」と一緒に、戸籍や印鑑証明書、遺産分割協議書など提出するため、もれなく収集・作成しておきましょう。

必要な書類も、当日の流れも、一見難しくなさそうに思えるかもしれませんが、「登記申請書」の記入方法や、登録免許税の計算で迷われる方は多いです。

相続で不動産を初めて所有する方は特に、見慣れない書類や用語で「わからない」ことがたくさん出てくるかもしれません。

そのようなときは、司法書士に相談されるとよいでしょう。
(不動産の相続登記の専門家は司法書士となります。)

令和6年(2024年)4月以降、不動産の相続手続きは義務化される予定です。
(※それ以前に相続した不動産についても対象です。)

「煩雑だから」「期限はまだ先だから」と後回しせず、早い段階で相続した不動産の名義変更をするようにしましょう。

私たちが 必ず お力になります。 相続のことはすべてお任せください。

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